La croissance urbaine et l’urbanisation rapides en Afrique imposent aux Etats africains la prise en compte du secteur de l'immobilier dans leurs politiques de développement.

Selon le Rapport régional de la Conférence des Nations Unies sur le logement et le développement urbain durable pour l’Afrique, publié en janvier 2017, la population africaine qui s’élève à 1,186 milliard en 2015 devrait atteindre 1,679 milliard en 2030.

Selon ledit rapport, d’ici à l’horizon 2035, l’Afrique sera majoritairement urbaine avec plus de 50 % de sa population vivant dans des zones urbaines.

La demande en logements, poussée par la croissance urbaine en Afrique, constitue un vaste marché pour les promoteurs immobiliers. La classe moyenne, dont le niveau de revenu s’améliore progressivement, est de plus en plus demandeurs de logements.

Etats africains, gros clients des promoteurs immobiliers

Contraints par le taux d’urbanisation galopant, plusieurs Etats africains, notamment ceux d’Afrique de l’Est et d’Afrique de l’Ouest, ont adopté des politiques de promotion de logements sociaux à moindre coût au profit des ménages. Ces dernières années, plusieurs appels d’offres sont lancés pour la réalisation de grands projets de construction de logements sociaux sur le contient et les investissements se chiffrent à plusieurs milliards, générant des emplois directs et indirectes au profit des acteurs du secteur.

Pour les Etats, l’objectif visé reste aujourd’hui à construire dans des délais raisonnables et à bas coût des logements sociaux pour répondre à la demande de plus en plus pressante des classes moyennes.

En dehors de l’amélioration continue du cadre de vie des ménages, les Etats en Afrique, par manque d’infrastructures, recourent le plus souvent à la location immobilière pour abriter ministères, bureaux et magasins. Le portefeuille des baux administratifs des Etats comprennent parfois  de nombreux contrats passés avec des propriétaires privés, à coût de milliards.

Les Etats africains sont sans conteste les plus gros clients des sociétés immobilières. Ils assument le double profil de promoteur et de client.

Acteurs du marché immobilier

Le secteur de l’immobilier en Afrique a enregistré l’arrivée de plusieurs promoteurs immobiliers, qu’ils soient publics ou privés, locaux ou étrangers.

Promoteurs publics

Il s’agit de départements ministériels, sociétés d’Etat et programmes impulsés par les pouvoirs publics. Leurs activités consistent principalement en l’aménagement de terrains (parcellisation, viabilisation etc.) et la régulation du marché de l’immobilier.

Promoteurs privés

Il s’agit de personnes physiques ou morales dont l’activité consiste à réaliser ou à faire réaliser des opérations d’urbanisme et d’aménagement. Ce sont principalement des sociétés fondées par des «hommes ou femmes d’affaires » le plus souvent promoteurs dans d’autres secteurs d’activités.

Vient les propriétaires de logement qui sont les principaux rentiers. Ils louent aux populations bureaux, magasins, logements, boutiques etc.

Outre ces acteurs, il existe une pléthore de courtiers plus ou moins identifiables. Les plus courants sont les agences immobilières et  les démarcheurs individuels ou chasseurs de logements.

Récemment avec le développement de l’Internet en Afrique, une pléthore agences en ligne sans siège physique ont vu le jour.

Chaque acteur tente à sa façon de tirer profit du marché.

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Institutions financières

Les institutions financières sont parties prenantes du marché de l’immobilier. Partenaires traditionnelles, elles jouent un rôle actif dans le financement de l’immobilier via les prêts immobiliers.

En Afrique, l’accès au logement reste une corvée compte tenu du faible niveau de revenu. Pour avoir son propre logement, disposer d’un salaire ne suffit souvent pas. Il faut recourir à des prêts immobiliers.

Les banquiers ont plusieurs offres dont les plus courantes sont :

  • prêts classiques servant à financer l’acquisition des terrains, la construction ou l’achat d’un logement;
  • prêts épargne-logement pour le financement des projets du "prêt classique" et le
  • prêt acquéreur, destiné à l'acquisition d'un logement dans un programme de promotion immobilière.

Immobilier résidentiel

L’immobilier résidentiel concerne l'immobilier destiné à un usage d'habitation à titre de résidence. On distingue deux types d’offres en Afrique. Il s’agit du haut de gamme (logements de luxe) et du low cost (logements sociaux ou économiques).
Le haut de gamme est proposé aux populations à revenu élevé par les promoteurs immobiliers. Pour ce qui est du low coast, les Etats en sont promoteurs dans la plupart des pays africains, l’objectif visé étant de satisfaire à la demande de logements exacerbée par l’urbanisation galopante.

Immobilier commercial

En Afrique l’immobilier commercial comprend des actifs très diversifiés tels que des bureaux, des locaux commerciaux, des entrepôts logistiques, des parkings, des hôtels, des restaurants, des locaux professionnels.

L’industrie hôtelière et le secteur de la grande distribution sont en pleine mutation en Afrique. Ces secteurs sont demandeurs d’immeubles et de locaux commerciaux de grand standing. Ces niches émergentes bénéficient parfois de gros investissements étrangers provenant majoritairement d’investisseurs des pays tels que ceux du Golf, en l’occurrence l’Arabie-Saoudite, le Bahreïn, les Émirats Arabes Unis et le Qatar.

Pour ce qui concerne les bureaux, entrepôts logistiques etc., le développement fulgurant du secteur des services aux entreprises, à l’expansion de l’activité commercial et à la prolifération d’ONGs en Afrique. On assiste de plus en plus à l’érection d’immeubles par des promoteurs privés à usages de bureaux.

Le marché immobilier en Afrique est une niche rentable pour les promoteurs immobiliers locaux et étrangers. Dans certains pays africains le boom immobilier est plus marqué mais globalement tous les pays africains font face au défi de l’urbanisation, d’où la bonne santé santé du marché de l’immobilier un peu partout sur le continent.

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BAMBIO Z. François

Economiste / Conseiller en GRH

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